宗地示意图 资料图片

如果说7 月28 日中心城区柏杨坝片区花园街北侧[BYB(C)-08-a号]、柏杨坝片区嘉祥路东侧[BYB(C)-08-b-1 号]和通江片区凤凰路北段东侧、岷河南街南侧[TJ(C)-23-a 号]3 宗小地块的成交，激活了今年乐山“土拍”市场的引擎。那么，8 月18 日中心城区通江片区凤凰路北段东侧合计186.721 亩连襟地块（即业界俗称的“通江老街”地块）的成功出让，更是让乐山楼市平添了不少信心。

现场 “邦泰拿地，众望所归”

8 月18 日10 时许，两家参拍房企来到乐山市土地矿权交易市场的“土拍”现场。随着地块介绍及起叫价的再次确认，拍卖主持人宣布“拍卖开始”。5 号和22 号两家房企代表经过应价，最终，乐山质佳置业有限公司以3.02 亿元的总价拿下“通江老街”地块。

记者通过“爱企查”的“股权穿刺”功能获悉，乐山质佳置业有限公司成立于2011年10 月31 日，注册资本3000 万元，由四川邦泰投资有限责任公司100%持股。这也印证了“土拍”之前业界普遍看好邦泰集团拿地的预测。

开发 “目标改善，主打低密”

此次成交地块的区位和地缘优势，相信乐山人心里都有“一杆秤”。但值得注意的是，本次出让的连襟地块在建设用地性质上也有明确的功能划分：

首先，TJ（B）-17-d、TJ（C）-06-a 号地块为二类居住用地（R2），容积率要求不小于1.0 且不大于2.0，建筑高度要求不超过60米。按此标准，地块住宅部分大概率会开发为“纯板式小高层洋房级”产品，如果规划合理的户型区间，相信对于“精改”人群将具备极大的吸引力。

其次，TJ（B）-17-e、TJ（C）-05-a 号地块为公园绿地（G1），地块绿地率要求不低于65%。结合宗地示意图可以发现，用地指标在保护岷江岸线退距空间的同时增加了公园绿地面积，既疏解滨江交通压力又引入绿廊，形成高低错落的滨江空间形态。其中，还规划TJ(C)- 05- a- 1、TJ(C)- 05- a- 3 至TJ(C)-05-a-5 号地块为商业用地（B1），要求尽可能地保留或者还原“通江老街”原有的明清青砖灰瓦和马头墙、民国风格的独栋别院、港风遗韵的建筑大楼、独特的粮仓建筑，以及遗留的工业厂房、邮局等老乐山独特记忆。

“其中，两块居住用地的容积率最大只有2，而绿地率要求不低于35%，建筑高度不大于60 米，这些经济数值决定了项目开发后楼层会控制在20 层以内，有可能会是‘洋房+小高层’的产品搭配形式。再结合邦泰一贯的开发理念和对产品力的深度把控，今年下半年，项目大概率会以乐山市场比较热门的‘中高端、低密类住宅社区’的形式呈现。”本土资深地产媒体人张女士说道。

后市 “需求缩减，良性发展”

据了解，近几年乐山的改善型需求逐年释放，这部分购房人群对于产品、绿化、舒适度都有较高要求，“品牌开发商+中高端楼盘”的组合正好契合了市场需求。“我们注意到这两块地分别位于岷江三桥两侧，临路的楼栋不得不面对车流量大、噪音大等客观问题，其中一部分还位于名门外滩后且并不规整，如何扬长避短，也是邦泰需要做的功课。”张女士认为，这几年受大环境影响，土地市场不温不火，“没有地哪有项目，现在市区内主流在售项目也仅有寥寥几个”，对于购房者来说，其实对新房端口的选择余地也越来越少。邦泰拿下的这个地块，无论面积、交通、配套都属于“明星地块”，给乐山下半年的楼市打了强心针。

对于乐山楼市的后市走向，张女士表示，从购房者的构成来看，以前，投资客占比较大；现在，基本是需求性买房，客户群体总量缩减。但是，乐山每年的刚需、改善、换房的购房者仍然存在，单从供求上面来讲，乐山房地产仍然在良性发展。

结语

今年上半年，乐山陆续推出多宗“小”地块，有的尚未开始就遭遇“拍卖中止”，比如嘉州长卷旁和金苹果幼儿园旁的两宗商业地块；有的已经拍出却未能引发关注，比如之前成交的几宗小地块。说到底，以上地块要么是商业用地，要么面积非常小，并非传统意义上的“商住地块”，并不能代表主流土地市场的走向，拍卖与否对市场影响并不明显。

本次出让的通江老街地块在面积、交通、配套等上都属于“明星”，从一定意义上讲，也给乐山下半年的房地产市场吃了一颗定心丸。对邦泰来说，如何在百亩大盘上雕刻新的作品，我们拭目以待。

拍卖现场 资料图片