今年上半年，乐山房地产市场的表现呈现出“前高后低”的走势。虽然开年市场明显回暖，但只在2、3 月份出现了点状式复苏，随后便再度回落。进入四季度，整体成交表现依旧“压力重重”。

不过，在新房市场承压的情况下，我市二手房市场的表现力却有上扬态势。二手房市场情况如何？本期记者带你一同观察。

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二手房市场激活 “月月破千套”表现颇为亮眼

“国庆节前看房的客户已有所增加，这段时间的带看量继续回升，几乎是节前的两倍至三倍。这个周末，我约的带看客户已经排到了晚上七八点。”乐山某房产中介经纪人李女士最近一周成交了2 套二手房。“去年大半年我才成交了一套。”

无独有偶，另一家房产中介的经纪人刘先生也表示，今年二手房行情相比去年要好很多，“我在国庆节前以及假日期间都收到了不少客户的咨询，但是看的多，下单的少。节后就不一样了，咨询、看房的多，下单的也多。”

“目前，乐山二手房交易量有所提高，但成交价格没有上涨。”从业10 年的某房产中介新房部负责人张先生介绍，前两年乐山二手房房价有比较明显的回调，部分房子价格降幅明显，现阶段二手房房价已处于低位，再加上房贷利率也降到几乎史上最低水平，当前正是买自住房的好时候，预计今年购房热度还将持续一段时间。

据了解，近期购房者有很多是出于刚需考虑。刚刚跳槽到新单位的市民王女士近期准备买一套89 平方米的房子，她表示：“工作几年了，一直打算买房。现在房价在低位，银行贷款利率下降和贷款年限提高后，买房压力小了很多，所以打算买一套。”

据乐山本土专业地产门户网站——嘉州房产网统计的乐山主要在售楼盘销售参考数据显示：2023 年1—9 月，新房累计成交量在6000 套左右，而国庆、中秋假期并没有迎来期待中的大幅增量；从10 月中上旬的表现来看，主要在售项目的销量也只有数百套。反观二手房市场，即便是与新房同样的“先扬后抑”，但二手房市场的活跃度、成交表现整体仍好于新房。

“特别是近几个月，在新房市场销售量每月徘徊在数百套的时候，二手房几乎‘月月破千套’，基本是新房的倍数，让人眼前一亮。”嘉州房产网负责人张女士告诉记者，其实二手房早已不是一个孤立的市场，这一板块对于当前整个房地产市场的影响远不止于此，甚至构成了房地产行业活力十足的增长点。

还有部分受访的业内人士分析认为，二手房成交量上升是新房成交复苏的信号之一，市场上改善型购房需求突出，但这些人群需要先将手上的房子挂出才有足够的资金置换新的住宅，实现“以旧换新”，因此二手房成交变得活跃。

乐山楼市良性过渡 二手房市场迎来供应“洪峰”

二手房市场是楼市流转能力的最终表现，随着各地多项利好措施逐步落地，加上近几年被抑制或刻意压制的需求逐渐释放，可以说，二手房市场的向好趋势比较明朗。今年以来，乐山二手房的带看量、咨询量大幅增加就是最好的说明，实际的成交量也相对较多。

据张女士介绍，乐山新房成交量在2009 年经历了第一波明显的“跳涨”，当时从2008 年的销售81 万平方米涨至208 万平方米，并由此一直保持“高去化”直到2015 年；到了2016 年时，乐山新房成交量及房价又出现第二次明显跳涨，从2014 年的销售113万平方米跳涨至165 万平方米，至此一直到2021 年，历年新房成交量维持在100 万平方米以上。

张女士分析道：“理论上，2015年、2016 年成交的这批新房在2018 年到2019 年开始密集交付，原本应在2020 年以‘次新房’形态陆续上市交易。但由于2019 年底新冠肺炎疫情的冲击，导致这批次新房的正常交易受到极大的阻碍，只能推迟到疫情结束后重返市场；然而2020 年到2022 年的三年里，又叠加了2017 年、2018 年以及2019 年的新房交付量，再加上原本应在今年交付的2020 年的新房，现在乐山总共积压的其实是多年新房成交量，这其中有部分次新房进入二手房市场挂牌交易。”

不少业内人士认为，这场二手房供应的“洪峰”从今年起，给乐山新房市场带来一定的供给侧压力。次新房高位放量，势必会对新房市场的量价指标造成冲击，但作为市场良性过渡的正常表现，大家不必过分担忧。

采访手记

过去几年，新建商品房的面积越做越大，总价位越涨越高，使得新房市场与刚需“渐行渐远”。然而，二手房市场的相关变化却并不明显，对刚需群体表现更加“友好”。

因此，刚需群体越来越多地被二手房市场所承接，继而，二手房正在成为“小面积、低价段”住房交易中的绝对主力。看乐山新房市场，不管是同森·锦樾壹号、邦泰·央著，或者是乐山高新区的花园住宅，他们的产品基本是清一色的大面积、大改善，随之而来的也是高总价。因此，新房与二手房所代表的住房需求日渐分化，新房越来越倾向于满足改善需求，二手房则逐渐成为刚需置业的主选。